מאמרים

אתר מאמרים לשימוש חופשי

תאריך: 15.12.2017

אתר מאמרים

קטגוריה:  • חוק ומשפט - כללי
חברה בנייה קבלנית – רקע, הסבר ודוחות כספיים
מאת: איתמר כוכבי  |  פורסם בתאריך: 22.11.2017  |  נצפה: 31 פעמים
 

 חברה בנייה קבלנית – רקע, הסבר ודוחות כספיים   ד"ר איתמר כוכבי עורך דין-נוטריון, רואה חשבון וכלכלן הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות". מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף. מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו. הפקולטה למשפטים – אוניברסיטת חיפה – מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות  וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי. אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA. מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס. ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr.

Faculty of Law, University of Haifa.   רקע חברת בנייה קבלנית סביב המושג חברת בניה קבלנית קיים ערפול מסוים, שכן אין לו הגדרה קבועה.

ניתן לומר כי חברת בניה היא גוף המועסק בשלב כלשהו בחיי פרויקט הבניה.

ייתכן והחברה תהיה אחראית על החלק ההנדסי – הקמה פיזית של הפרויקט ויתכן כי חברת הבנייה תהיה יזמית-שיווקית.

דהיינו, כזו שתעסוק ברכישת קרקעות, השגת היתרים ואישורי בנייה ושיווק הפרויקט. לרוב, המושג "חברת בניה קבלנית" מקושר לחברות גדולות, לעיתים אף בורסאיות אשר לוקחות חלק בפרויקטים נרחבים, בהקמת עשרות דירות ולעיתים אף הקמת שכונה שלמה.

יחד עם זאת, יש לזכור כי חברת בניה יכולה להיום גם גוף קטן, העוסק בשיפוץ מבנים קיימים. לפיכך, התחומים בהם עוסקת חברת בניה קבלנית הינם נרחבים ביותר.

כאמור, החברות יכולות לעסוק בהקמת שכונה שלמה, הקמת מבנים אחדים או אף הקמת מבנה בודד, דוגמת בית פרטי.

כמו-כן, לא מן הנמנע כי חברות בנייה יעסקו בשיקום או בשיפוץ מבנים קיימים.

נוסף על כך, חברות הבניה יפעלו גם בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.

חוזה קבלנות חוזה קבלנות הינו "חוזה מיוחד", שכן פרט לדיני החוזים הרגילים החולשים עליו [כגון חוק החוזים (חלק כללי) וכן חוק החוזים (תרופות)], החוזה הקבלני כפוף גם ל-חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974 (להלן יקרא: "החוק"). בהתאם להגדרה בחוק: "חוזה קבלנות הוא חוזה לעשיית מלאכה או למתן שירות בשכר כשהקבלן אינו עובדו של המזמין".

בהמשך לכך, מגדיר החוק את חיוב הקבלן כחובה לביצוע העבודה / מתן שירות, ואת חיוב מזמין העבודה בתשלום בגין עבודה זו.

דהיינו, חוזה קבלנות קושר את השכר בביצוע עבודה או מתן שירות וכן דורש כי בין הצדדים לאותו החוזה לא יתקיימו יחסי עובד-מעביד. החוק קובע (בסעיף 3) כי אי-התאמה למוסכם הינה פגם ומעניק ללקוח סעדים בגין קיומו של פגם.

בפועל, "פגם" הוא בעצם העדר שביעות רצון מצד הלקוח.

כאמור, החוק המצטרף למסגרת החקיקתית בתחום החוזים ואינו גורע ממנה (ר', למשל, ס' 7 לחוק), אך יחד עם זאת החוק מספק תרופות נוספות.

במקרה של פגם, צריך לבדוק האם הפגם ניתן לתיקון או לא.

במידה ולא, הלקוח יכול לנכות את עלות הפגם משכרו של הקבלן (ראו ס' 4(ג) לחוק).

במקרה בו ניתן לתקן את הפגם, יש להבחין בין מקרה דחוף ולא דחוף. במקרה לא דחוף, הלקוח חייב לתת לקבלן זמן סביר לתקן את הפגם.

במקרה בו בחר הקבלן לא לתקן את הפגם תוך זמן סביר, רשאי הלקוח לבחור בין שתי החלופות שבסעיף 4(א) לחוק; לתקן ולדרוש שיפוי או לנכות משכרו של הקבלן.

במקרה דחוף, רשאי הלקוח לפעול לתיקון הפגם ולדרוש מהקבלן את הוצאותיו הסבירות. חשוב לציין, כי במידה והלקוח הודיע לקבלן על קיום פגם מיד כשגילה אותו, ולא נתן לקבלן זמן סביר לתקנו (כמובן בכפוף לכך שהתיקון אינו דחוף) לא יוכל הלקוח להסתמך על הפגם. לחוזה הקבלנות יכולות להיות צורות שונות, שכן הצדדים יכולים לעצב חוזה זה כרצונם, כל עוד הדבר הינו במסגרת החוק.

יחד עם זאת, נקבע בפסיקה כי החוזה צריך לאפשר שינויים מבלי שזה יחשב להפרת חוזה.

מדובר בשינויים אשר לא ניתן היה לצפות מראש.

לדוגמא: מקובל לקבוע בחוזי הקבלנות כי הלקוח רשאי להגדיל או להקטין את העבודה עד לאחוז מסוים.

כמובן, שזכות זו, ככל זכות חוזית כפופה לעיקרון תום-הלב.   כתב הכמויות – חלק מהותי בהסכם כתב הכמויות הינו מסמך המכיל טבלה בה מוצגת הכמות הנדרשת מכל חומר וחומר לצורך בניית פרויקט ספציפי.

הכמויות בכתב זה מחושבות בהתאם לתוכנית האדריכלית והוא רלוונטי לכל שלבי הפרויקט – החל מפיתוח הקרקע ועד לסיומו.

כפי שיוסבר להלן, ישנם סוגי חוזים המחייבים כתב כמויות. כתב הכמויות מכיל מידע חיוני לגבי שטחים וחללים של המבנה, מידע הנדסאי ומידע אודות חיבור למערכות שונות.

בהקשר זה, ראוי לציין כי הצגת מידע מדויק יביא להתנהלות יעילה וחלקה של הפרויקט.

את הכמות נהוג לחשב במ"ר תוך ציון הכמות הנדרשת לשטח העבודה.

המחיר משתנה מפרויקט לפרויקט וניתן להיעזר בטבלאות המצויות באתר משרד הבינוי והשיכון. להלן אציג מס' רכיבים לדוגמא אשר יש להתייחס אליהם בכתב הכמויות: צבע, תאורה וחשמל, ריצוף חוץ – לרבות יציקות ומילוי אדמת גן וכן תשתית מדרגות, ריצוף פנים – הכנה לריצוף, ריצוף כללי, התקנת פנלים וחיפוי חדרים רטובים, טיח, איטום, בניית קירות, בלוקים ומחיצות פנים וכן בנייה בגבס, חלונות, דלתות, משקופים ומסגרות, נגרות – במידה ויש צורך בארונות מטבח למשל, גינון – הסוג והכמות וכן ציון שבילים, ועוד קריטריונים רבים ומשתנים בהתאם לנדרש, היכולים להשפיע על עלות הפרויקט. סוגי הסכמי קבלנות את חוזי הקבלנות הנפוצים בשוק ניתן לחלק ל-3 סוגים עיקריים: הסכמים בהם נקבע מראש מחיר סופי אשר ישולם לקבלן עבור עבודתו – חוזה פאושלי, הסכם לפיו מתחייב הקבלן להעמיד כמות מסוימת של כלים ועובדים לפרק זמן מסוים – חוזה לפי זמן עבודה, והסכם בו השכר תלוי בכמות ובזמן ביצוע העבודה – חוזה לפי כמות ביצוע (כמות עבודה).

אסביר על כל סוגי החוזים בפירוט, להלן: א)      חוזה לפי כמות עבודה – במקרה זה השכר של הקבלן קשור באופן בלעדי לכמות העבודה אותה הוא ביצע.

חוזה כזה מחייב הכנת "כתב כמויות" אותו מכינים הצדדים מראש, דהיינו הצדדים יתמחרו מראש כל רכיב בעבודה.

היתרון הבולט של חוזה מסוג זה הוא כי מדובר על חוזה גמיש, שכן קל לתמחר כל שינוי בתכנון והבניה היות והעלויות ידועות מראש לשני הצדדים.

ב)      חוזה לפי זמן עבודה – בהתאם לחוזה זה מסכימים הצדדים כי הקבלן יספק כמות מסוימת של עובדים וכלים למשך זמן מסוים.

כלומר, התשלום במקרה כזה קשור למשך זמן העבודה.

חוזה כזה עדיף בעיקר לקבלן, שכן מבחינתו אין כל דחיפות לסיים את הפרויקט.

כמו כן, הסיכון עובר מהקבלן למזמין הפרויקט.

כל העלויות בגין שינוי שלא בשליטתו (למשל, תיאום מול היזם או מנהל הפרויקט) ירבצו על כתפי הלקוח. ג)       חוזה פאושלי – השם לקוח מהמילה הגרמניתPauschale , אשר מתורגם כ "תשלום אחד". בחוזה זה, המחיר הסופי, נקבע על ידי הקבלן מראש, בהסתמכו על התוכנית האדריכלית.

הקבלן הוא זה שנוטל את הסיכון על עצמו, שכן כמעט כל שינוי הוא באחריותו.

מקרה יוצא הדופן, אשר בגינו יידרש תשלום נוסף, הוא שינוי החורג באופן קיצוני מהתוכנית שהוצגה.

היתרון הבולט בחוזה זה הוא וודאות, ומבחינת הלקוח-מזמין העבודה, קיים גלגול סיכונים על הקבלן.

מנגד, ישנם גם חסרונות בולטים: הקבלן, שכאמור לוקח על עצמו את הסיכון, יכול להיכנס להפסדים כלכליים וחובות ובמקרה קיצוני אף לפשיטת רגל.

בהתאם לכך, הלקוח משלם מראש סכום גבוה יותר, שכן אותו הקבלן משכלל את הסיכונים בעלות העבודה.   סוגי מכרזים לחברות קבלניות: יתרונות וחסרונות בענף הבנייה קיימים סוגי מכרזים נפוצים: מכרז מחירון, מכרז מסוג כתב כמויות ומכרז תכנון וביצוע.

אסקור את כולם להלן: א)     מכרז מחירון – מזמין העבודה-הלקוח, ממלא את מחירי המטרה, אותם הוא מעוניין לשלם והקבלנים מגיבים ונותנים הנחה או תוספת לסעיפים. מבחינת הקבלן, הבעיה המרכזית היא שאין ביכולתו לנצל את היתרונות הייחודיים שלו.

כמו כן, לעיתים על מנת לזכות במכרז, הקבלן נותן מחיר נמוך ממחיר השוק תוך תקווה שיכסה את הפסדיו בסעיף אחר, כאשר נטילת הסיכון הינה מטעם הקבלן.

מנגד, ללקוח עשויה לעלות בעיה בהקשר של שיטת העבודה של הקבלן, שכן המכרז בעיקר בוחן את המחירים. ב)      מכרז מסוג כתב כמויות – במכרז זה הלקוח מציג כתב כמויות ריק ואילו הקבלנים ממלאים כתב זה ומוסרים אותו חזרה למזמין המכרז.

במכרז מסוג זה, יש יתרון לקבלנים "מתוחכמים" היודעים לזהות טעויות בכתב הכמויות ולנצל זאת לטובתם. ג)       מכרז תכנון וביצוע – מזמין העבודה מגדיר דרישה תכנונית, מעין מטרה, ואילו הקבלן מפתח את אותו רעיון לתוכנית מסודרת וקובע את המחיר.

המחיר ככלל יינתן עבור כל העבודה, לרבות תכנון, תשלום ליועצים וביצוע. במכרז זה, "החיסרון" הבולט הוא אצל הקבלן, שכן הוא המתכנן והוא המבצע וכל טעות יכולה לעלות לו בתשלום יקר.

במכרז שכזה, הקבלן מחוייב כבר בעת הגשת ההצעה לקחת בחשבון את כלל הפרמטרים, לרבות גורמים חיצוניים. לדוגמא: על הקבלן לתת את הדעת לאישורים הנדרשים, אותם יצטרך להפיק לביצוע העבודות.   ניתוח בעיות בחברות קבלניות אחת הבעיות החריפות בקרב החברות הקבלניות נוגעת לעיכוב תשלומים.

עיכוב התשלום הוא הגורם המרכזי בקריסת חלק ניכר מחברות הבניה הקבלניות, כאשר הגורם הבעייתי בהעברת התשלום הוא לרוב מהסקטור הציבורי – מזמין עבודה אשר הינו גורם ממשלתי או עירוני. חוק מוסר התשלומים אמור היה לפתור את בעיית עיכוב התשלום מצד גורמים ציבוריים.

החוק הגביל את תקופת עיכוב התשלום של הגורמים הציבוריים, מול רוב הספקים ל-30 יום.

הקבלנים לעומת זאת הוחרגו ומועד התשלום שלהם הוארך ל-85 ימים.

במצב זה, הקבלנים ממנים את הפרויקט מבלי לראות תמורה לאורך זמן.

אולם חשוב לזכור, כי כל סכסוך עשוי להביאם לבית משפט להתדיינות ארוכת שנים שרק לאחריה הם אולי יזכו לראות את כספם. בעיה נוספת נוגעת להעדר ההתאמה בין הביקוש וההיצע בשוק.

נוצר מצב כי על כל פרויקט מתחרים כ-10 קבלנים.

מדובר בענף אשר קיימים בו 5,000 קבלנים המתחרים על 40,000 יחידות דיור בשנה, אשר חלקן הגדול (כ-40%) מופנות לחברות הגדולות במשק. עקב כך נוצר מצב שהחברה היזמית מרוויחה ממכירת דירה כ-11%, חברה קבלנית גדולה כ-5% ואילו חברה קבלנית קטנה רק כ-2.5%.

גם לצורת ההתקשרות יש השפעה על מצבם של הקבלנים.

חברות יזמות מעדיפות להתקשר בחוזה פאושלי.

כפי שהוסבר, בחוזה פאושלי המחיר והיקף העבודה נקבעים מראש, כאשר על הקבלן לעמוד במועדים שנקבעו.

כמו-כן, החוזה בדרך כלל בנוי כך שהלקוח יכול להוסיף או להפחית תוספות כספיות, וכן היקף העבודה משתנה.                 דוחות כספיים של חברות קבלניות דוגמא של דוחות כספיים של חברה לנכסים ולבנין בע"מ



  תודתנו למישל דיין חברה לבניה בע"מ, רח' אסתר רבין 38, חיפה, 050-5506018, אשר הודות ליעילותו, תכליתיותו, התמדתו וחריצותו, התאפשר לנו לשוב במהירות לשגרת עבודה, יישר כוח       הערה:  המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית.

המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.   הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, הינו מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-25 שנה, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות.

כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה למשפטים של אונ' חיפה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי וכן בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות".

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה. Dr.

Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL. במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-23 שנה), וכן עורך דין ונוטריון.

בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה.

תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה. מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.          מיקום המשרד: קריית הממשלה פל ים  7, חיפה,  פל': 5443671- 050 טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04                                                                           e-mail:  cpa-adv-itamar@bezeqint.net       
התגיות של המאמר: חברה קבלנית, שיפוץ, תיקונים, דוחות כספיים, מרצה, אוניברסיטת חיפה, טכניון, הפקולטה למשפטים, ד"ר איתמ
מאמרים נוספים בנושא • חוק ומשפט - כללי
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מכיר במשכנתא כאחת מבין הזכויות הקנייניות בישראל. בהתאם לסעיף 4 לחוק, משכנתא היא "מישכון של מקרקעין". הגדרת "מישכון" קבועה בסעיף 1 (א) לחוק המישכון, התשכ"ז-1967, ולפיה, מישכון
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 23.11.2017  |  צפיות: 40
סביב המושג חברת בניה קבלנית קיים ערפול מסוים, שכן אין לו הגדרה קבועה. ניתן לומר כי חברת בניה היא גוף המועסק בשלב כלשהו בחיי פרויקט הבניה. ייתכן והחברה תהיה אחראית על החלק ההנדסי – הקמה פיזית של הפרויק
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 22.11.2017  |  צפיות: 31
שם הקורס: עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים מספר הקורס: 250.5460 מועד הבחינה: 17.10.2017. שם המרצה: ד"ר איתמר כוכבי - רואה חשבון ועורך דין שעות קבלה: בתיאום מראש דואר אלקטרוני: cpa-adv-itamar
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 31.08.2017  |  צפיות: 124
בֵּית מִשְׁפָּט לִתְבִיעוֹת קְטַנּוֹת סימן ה' (בתי משפט לתביעות קטנות)‏, לפרק ב' (בתי המשפט‏), של חוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984‏, מסדיר את סמכות השיפוט של בתי המשפט לתביעות קטנות, קובע ראיות
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 04.07.2017  |  צפיות: 154
קרן הפנסיה הינה סוג של גמלה לטווח ארוך, המשולמת בצורת תשלום כספי. הגמלה משולמת באופן קצבתי, מידי פרק זמן קבוע (בד"כ חודש), לרוב לשכיר. הגמלה משולמת למשך תקופה מוגדרת (בד"כ עד סוף שארית ימיו של העמית)
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 01.03.2017  |  צפיות: 298
שאלות הבהרה נועדו להבהיר את חוות הדעת שאולי אינה ברורה או מדוייקת דיה, להבנה במידה הרצויה. השאלות באות להבהיר באופן טבעי וקליל את הדברים אשר לא היו ברורים לבעלי הדין, בחוות דעתו של המומחה.
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 01.03.2017  |  צפיות: 211
"ריבית" – כל תמורה הניתנת בקשר עם מילווה ויש בה משום תוספת לקרן, לרבות דמי עמילות ודמי נכיון המשתלמים כאמור, בין שנקראים בשם ריבית ובין שנקראים בשם אחר, למעט כל סכום המתווסף לקרן עקב תנאי הצמדה לשער ה
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 23.01.2017  |  צפיות: 332
חברה בע"מ (בעירבון מוגבל), הינה למעשה הגדרה משפטית. המשמעות היא, שהחברה מהווה ישות משפטית וחשבונאית נפרדת מבעליה. כתוצאה מכך, לא ניתן לרדת לנכסי הבעלים כתוצאה מהתחייבות החברה. דהיינו, לא ניתן לדרוש מב
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 31.10.2016  |  צפיות: 322
הארכת מועד הינה דחיה או השהיה הניתנת מטעם רשות. הארכה ניתנת לדוגמא, לצורך הגשת ערעור או ערר או בקשת רשות ערעור בו המערער חייב בהגשתו תוך פרק זמן קצוב אשר נקבע בחוק.
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 10.10.2016  |  צפיות: 388
קיפוח הינו מניעת זכויות או הזדמנויות שוות תוך התנהגות שאינה הוגנת כלפי האחר. קיפוח מהווה אפליה לרעה או הבדלה לרעה כלפי מישהו.
מאת: איתמר כוכבי  |  קטגוריה: • חוק ומשפט - כללי  |  פורסם בתאריך: 02.10.2016  |  צפיות: 353

שלום אורח

הוספת מאמר חדש

מאמרים חדשים

הכרויות מאוקראינה


מידע נוסף

אודות מאמרים באהבה
מפת האתר

השימוש באתר בהתאם לתנאי השימוש - כל הזכויות שמורות © למאמרים באהבה 2011